Scia, super-Dia e commercialità dell’immobile: dal Notariato un supporto per professionisti

Posted by casaXP on settembre - 12 - 2011 0 Comment

Edilizia libera, interventi soggetti a segnalazione di inizio attività o alla presentazione dei relativi titoli abilitativi. Dopo le modifiche introdotte dal recente Decreto Sviluppo, uno studio del Notariato mette ordine alla ‘confusione’ tra Scia, Dia, Super-Dia e permesso di costruire diventando un supporto per progettisti, ma non solo. Affrontando le problematiche connesse a commerciabilità degli immobili e competenze dei notai, lo studio risuta di grande interesse anche per i professionisti della casa.

“Flashback normativo”. Il testo originale del T.U. in materia edilizia (D.P.R 380/2001) prevedeva due soli titoli edilizi abilitativi per interventi diversi da quelli dell’attività di edilizia libera: il permesso di costruire, figura che ha sostituito la concessione edilizia e la Dichiarazione di inizio attività (DIA), fattispecie residua per opere non rientranti in edilizia libera o permesso di costruire.

Modifiche. Nel corso degli ultimi anni il Testo Unico D.P.R. 380/2001 ha subito rilevanti modifiche: dall’ampliamento dell’attività di edilzia libera in “totalmente libera” o previa “comunicazione di inizio lavori” (Dl 40/2010); all’introduzione del nuovo istituto di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al posto della Dia (Dl 78/2010).

Decreto Sviluppo. Le ultime novità in materia hanno origine dal recente Dl 70/2011, convertito nella Legge 106/11. Il provvedimento ha dettato una norma di carattere “interpretativo” volta a chiarire definitivamente i casi in cui la Scia sostituisce la Dia e la Super-Dia sia alternativa o sostitutiva al permesso di costruire. Ha inoltre stabilito: la riduzione da 60 a 30 giorni del termine in cui l’amministrazione comunale può bloccare l’attività edilizia oggetto di Scia; il “silenzio-assenso” per il rilascio del premesso di costruire, tranne nei casi di vincoli ambientali, paesaggistici e culturali. Il Dl 70/11 ha introdotto, infine, “una sorta di ‘sanatoria edilizia’ ex lege per le difformità contenute entro il limite del 2% delle misure progettuali”.

L’attività edilizia. A fronte degli ultimi interventi del legislatore, lo studio del Notariato ricostruisce la disciplina dell’attività edilizia. Disciplina attualmente composta da attività di edilizia totalmente libera e previa comunicazione inizio lavori; attività soggetta a permesso di costruire, a super-Dia e a Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Immobili. Le modifiche inserite nel DPR 380/2001 hanno portato cambiamenti anche in ambito di atto notarile. Come spiegato nello studio, per quanto concerne “l’incidenza della nuova disciplina in materia di SCIA e di super-DIA sulla commerciabilità dei fabbricati, SOLO per gli interventi di cui all’art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001 (interventi ai quali continuerà ad applicarsi la cd. super-D.I.A.) e per gli interventi a tal fine individuati dalle leggi regionali, vi sarà l’obbligo di menzione degli estremi della D.I.A., a pena di nullità dell’atto traslativo o di divisione”.

Per le altre opere, che dal 31 luglio 2010 sono soggette a SCIA e non più a DIA, “non è prescritta alcuna menzione a pena di nullità, anche se – precisa il Notariato – tale menzione potrà essere quanto mai opportuna al fine di ricostruire in atto tutta la ‘storia urbanistico-edilizia’ del fabbricato”.

Estrema attenzione, invece, per “interventi edilizi soggetti a super-DIA o a SCIA, in relazione alle possibili conseguenze sulla validità dell’atto di trasferimento ex art. 19, comma14, Dl 78/2010, nel caso di mancato aggiornamento dei dati catastali in conseguenza di modifiche che incidano sul classamento dell’edificio”. L’Agenzia del Territorio con la Circolare 2/T del 9 luglio 2010 ha chiarito la portata della norma: come ricordato dallo studio, “se su un immobile sono stati eseguiti, dopo la costruzione, interventi urbanisticamente rilevanti (ristrutturazione, ampliamento, modificazioni in genere) fatti constatare in atto attraverso la menzione dei relativi titoli edilizi, mentre le planimetrie di ‘riferimento’, sono ancora quelle presentate dopo la costruzione, vi sarebbe una “presunzione” di incoerenza tra rappresentazione planimetrica e situazione di fatto per mancato aggiornamento delle planimetrie, che esige una verifica particolarmente attenta ed accurata”.

Esposto in sintesi, lo studio svolto dal Consiglio Nazionale del Notariato merita almeno una lettura rappresentando, a mio avviso, un supporto per progettisti, ma anche un importante riferimento per i professionisti della casa.

Per approfondire leggi il documento: studio del notariato su Scia e Dia dopo DL Sviluppo

Erika Mainini

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