Osservatorio Fiaip Bergamo: mercato immobiliare 2011. Previsioni 2012

Posted by casaXP on dicembre - 30 - 2011 0 Comment

Prezzi in discesa del 13% nel settore residenziale e transazioni in calo del 9%. Sono i dati emersi dal Report Fiaip Bergamo sull’andamento del mercato immobiliare nel 2011. Analizzati prezzi, volumi, tempi di vendita e stretta creditizia, l’Osservatorio si dedica alle previsioni per il prossimo anno. “Cautela” è il termine più utilizzato dagli agenti, che si aspettano per il 2012 una diminuzione delle compravendite e una sostanziale tenuta delle locazioni.

“Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo”

COMPRAVENDITE
In generale, il mercato indica nel 2011, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 13,57 per il residenziale. Performance più deludenti invece per il commerciale (- 15,29%), per gli uffici (-19,97%) e per i capannoni (-22,5%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica, che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -9,14% delle abitazioni (in netto peggioramento rispetto al 2010) fino al -13,57% dei negozi e al -14,57% per gli uffici. Fanalino di coda i capannoni anche per numero di compravendite, attestate al -16,25%.

Da registrare la lentezza del mercato, con l’85,71% delle rilevazioni di calo della domanda di abitazioni e aumento dell’offerta: questo dato non può segnare la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Aumenta nel 2011 l’interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 60,5% del reale venduto), a scapito degli alloggi usati in buono stato (32,5% delle transazioni residenziali), mentre tiene la nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (7%).

Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo a sorpresa scende tra i 3 e i 6 mesi per il 43,29%, possibile segnale di autoregolamentazione del mercato che premia il calo dei prezzi. Il 50,71% delle vendite avviene ancora tra i 6 e i 9 mesi e oltre, mentre solo il 5% delle transazioni si concretizza entro i primi 3 mesi di incarico.

In lieve calo la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio, che scende sotto la metà delle compravendite concluse (45,71%), segno di una contrazione del credito ipotecario. Scende anche la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (10,71%) e sale quella di chi permuta il suo vecchio alloggio (43,57%), segno che nel mattone sta la ricchezza dei bergamaschi e la loro opportunità di trovare una soluzione residenziale migliore. Anche nel segmento degli acquirenti extracomunitari la quota di chi compra casa con il mutuo scende al 73,6%.

Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano da sempre trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 44,3% trilocali e per il 26,8% bilocali. Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali (42%, in forte aumento), mentre centro e periferia totalizzano ognuno il 21,5%, l’estrema periferia il 9% e le location di pregio solo il 6%. Lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 60,5%, in ascesa), seguito dall’usato in buono stato (32,5%), mentre le case da ristrutturare coagulano solo il 7% del reale venduto.

Le previsioni per il 2012 indicano un peggioramento generale dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con performance meno soddisfacente nelle periferie meno qualificate. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione un aumento dei tempi di vendita degli immobili residenziali per tutte le location (anche qui fanalino di coda le estreme periferie).

LOCAZIONI
Il mercato della locazione vede nel 2011 un ridimensionamento generalizzato dei prezzi: si tratta di una flessione a -15% per il comparto abitativo, mentre la diminuzione dei canoni è stimata al -10,71% per il commerciale, seguito dagli uffici a -19,57% e capannoni a -22,5%.

Rispetto al 2010 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un calo della domanda e un aumento dell’offerta. In moderata decrescita il numero dei contratti residenziali (-4%), più sensibile contrazione per negozi (-7%), uffici (-7,86%) e capannoni (-12,5%).

Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 3 a 6 mesi, in aumento rispetto al dato rilevato nel 2010. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (50%), seguito dal trilocale (27,5%), ubicato in zone centrali (30%) o semicentrali (35,5%), mentre le location di pregio sono ferme al 4% del totale. Gli alloggi affittati sono in prevalenza usati in buono stato (50%), o nuovi/ristrutturati (26%).

Per quanto riguarda le previsioni per il 2012 per il mercato delle locazioni, si indica una sostanziale stazionarietà del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo, con maggior proobabilità di contrazione nelle periferie.

(Osservatorio immobiliare completo su www.fiaipbergamo.it)